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Erklärung · Bodenwert

Bodenwert berechnen: Formel, Schritte und Rechenbeispiele

Stand der Beispielwerte: · Stichtag der Werte:

Kurzantwort

Bodenwert berechnen in Kürze

  • Der rechnerische Bodenwert ergibt sich als Grundstücksfläche in Quadratmetern mal Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter; weicht das Grundstück vom Richtwertgrundstück der Zone ab, wird der Bodenrichtwert vorher mit einem Faktor angepasst (objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert, § 26 Abs. 2 ImmoWertV).
  • Rechenbeispiel mit angenommener Fläche: 600 m² × 320,00 €/m² = 192.000 € für ein angenommenes Grundstück in Osnabrück, gerechnet mit dem Median der Wohnbauland-Zonen als Übersichtswert (eigene Auswertung der amtlichen Zonenwerte, BORIS.NI, Stichtag 1. Januar 2026).
  • Der Bodenwert gilt für den Boden ohne vorhandene Gebäude (§ 40 Abs. 1 ImmoWertV) und ist weder Verkehrswert nach § 194 BauGB noch Kaufpreis.

Mit eigenen Zahlen rechnen Sie im Bodenrichtwert-Rechner. Den Bodenrichtwert Ihrer Zone und die amtliche Fläche nennt die kostenlose Bodenrichtwert-Auskunft.

Wer ein Grundstück verkaufen, erben oder einschätzen lassen will, fragt zuerst, was der Boden wert ist. Die Rechnung ist kurz, die Schwierigkeiten liegen in den Eingaben: Welche Fläche, welcher Richtwert, welche Anpassung? Die Seite führt Schritt für Schritt durch die Rechnung, rechnet drei Beispiele mit Kennzahlen aus Osnabrück vor und trennt Bodenwert, Verkehrswert, Kaufpreis und Grundsteuer.

Die Formel

Rechnerischer Bodenwert

Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert × Anpassungsfaktor

Grundstücksfläche
In Quadratmetern, möglichst die amtliche Flurstücksfläche aus dem Liegenschaftskataster.
Bodenrichtwert
Der Wert je Quadratmeter für die Zone, in der das Grundstück liegt, mit Stichtag, in Euro pro Quadratmeter.
Anpassungsfaktor
Gleicht Abweichungen vom Richtwertgrundstück aus. Gibt es keine, bleibt er bei 1,00 und die Formel lautet schlicht Fläche mal Bodenrichtwert.

Bodenwert berechnen, Schritt für Schritt

  1. Zone finden und den Bodenrichtwert kostenlos ermitteln

    Ihr Grundstück liegt in der Regel in einer Bodenrichtwertzone; erstreckt es sich über mehrere, rechnen Sie die Teilflächen getrennt (siehe häufige Fragen). In Osnabrück gibt es zum Stichtag 1. Januar 2026 insgesamt 513 Bodenrichtwertzonen, davon 272 im Wohnbauland (eigene Auswertung der amtlichen Zonenwerte, BORIS.NI). Den Wert Ihrer Zone lesen Sie kostenlos in BORIS.NI ab, oder Sie lassen ihn von der kostenlosen Auskunft für Ihre Adresse ermitteln.

  2. Fläche aus dem Kataster nehmen

    Maßgeblich ist die amtliche Fläche des Flurstücks aus dem Liegenschaftskataster (ALKIS), die Sie auch im Grundbuchauszug finden. Besteht das Grundstück aus mehreren Flurstücken, addieren Sie deren Flächen. Eine selbst gemessene oder geschätzte Fläche kann abweichen und verschiebt das Ergebnis im gleichen Verhältnis.

  3. Mit dem Richtwertgrundstück vergleichen

    Der Bodenrichtwert gilt für ein Richtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen. Für jede Zone sind Entwicklungszustand und Art der Nutzung darzustellen, bei baureifem Land stets der beitragsrechtliche Zustand, dazu weitere wertbeeinflussende Merkmale wie Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgröße oder -tiefe (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV). Vergleichen Sie diese Merkmale mit Ihrem Grundstück.

  4. Anpassen, wenn Ihr Grundstück abweicht

    Wertbeeinflussende Abweichungen werden durch geeignete Umrechnungskoeffizienten, durch marktübliche Zu- oder Abschläge oder in anderer Weise berücksichtigt (§ 9 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Umrechnungskoeffizienten geben das Verhältnis des Werts eines Grundstücks mit einer bestimmten Ausprägung, etwa einer anderen Größe oder Tiefe, zum Wert eines Normgrundstücks an (§ 19 ImmoWertV). Das Ergebnis heißt objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert (§ 26 Abs. 2 ImmoWertV). Im Rechner tragen Sie die Anpassung als Faktor ein: 0,90 für einen Abschlag von 10 Prozent, 1,10 für einen Zuschlag von 10 Prozent, 1,00 für keine Anpassung. Die Faktoren in diesem Absatz sind Beispiele, keine Empfehlung. Passt Ihr Grundstück zum Richtwertgrundstück, bleibt es bei der Zahl ohne Anpassung.

  5. Multiplizieren und einordnen

    Fläche mal (angepasster) Bodenrichtwert ergibt den rechnerischen Bodenwert. Er ist der Wert des Bodens ohne Berücksichtigung der vorhandenen Gebäude (§ 40 Abs. 1 ImmoWertV), also ein Orientierungswert und kein Verkehrswert. Das Multiplizieren übernimmt der Bodenrichtwert-Rechner.

Drei Rechenbeispiele

Die Flächen sind angenommen und rund, die Grundstücke gibt es nicht. Die Bodenrichtwerte sind echte Kennzahlen aus den Daten dieser Seite, aber Übersichtswerte für eine ganze Gemeinde: Für ein wirkliches Grundstück gälte der Wert seiner Zone.

Rechenbeispiel, angenommene Fläche

Beispiel 1: 600 m² in Osnabrück

Ein angenommenes Grundstück in Osnabrück mit 600 m² Fläche, ohne Anpassung. Als Bodenrichtwert dient hier ein Übersichtswert: der Median der 272 Wohnbauland-Zonen, 320 €/m² (eigene Auswertung der amtlichen Zonenwerte, BORIS.NI, Stichtag 1. Januar 2026). Für ein echtes Grundstück gälte der Wert seiner Zone.

  1. 600 m² × 320,00 €/m² = 192.000 €

Rechnerischer Bodenwert

192.000 €

Rechenbeispiel, angenommene Fläche

Beispiel 2: 750 m² in Osnabrück

Ein angenommenes Grundstück in Osnabrück mit 750 m² Fläche, ohne Anpassung. Als Bodenrichtwert dient hier das amtliche Bodenrichtwertniveau für Wohnbauland des individuellen Wohnungsbaus (Median der Bodenrichtwerte der Gemeinde), 315 €/m² (Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Datenbasis 1. Januar 2026). Niveau und Median der Zonen können, wie hier, wenige Euro auseinanderliegen, weil die Gutachterausschüsse die Zonen nach eigenen Kriterien auswählen.

  1. 750 m² × 315,00 €/m² = 236.250 €

Rechnerischer Bodenwert

236.250 €

Rechenbeispiel, angenommene Fläche

Beispiel 3: 900 m² in Osnabrück mit Abschlag

Ein angenommenes Grundstück in Osnabrück mit 900 m² Fläche und einem angenommenen Abschlag von 10 Prozent (Anpassungsfaktor 0,90). Als Bodenrichtwert dient wieder das amtliche Bodenrichtwertniveau für Wohnbauland des individuellen Wohnungsbaus (Median der Bodenrichtwerte der Gemeinde), 315 €/m² (Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Datenbasis 1. Januar 2026). Der Faktor ist frei gewählt und zeigt nur die Rechenschritte: Welcher Faktor zu einem echten Grundstück passt, ergibt sich aus Umrechnungskoeffizienten oder aus der Einschätzung eines Sachverständigen.

  1. Schritt 1, Bodenrichtwert anpassen: 315,00 €/m² × 0,90 = 283,50 €/m²
  2. Schritt 2, mit der Fläche multiplizieren: 900 m² × 283,50 €/m² = 255.150 €

Rechnerischer Bodenwert

255.150 €

Mit eigener Fläche und eigenem Bodenrichtwert rechnen Sie im Bodenrichtwert-Rechner.

Was den Bodenwert verändert

Fläche mal Richtwert ist der Ausgangspunkt. Diese Merkmale entscheiden, ob und wie weit Ihr Ergebnis davon abweicht:

Beitragsrechtlicher Zustand (Erschließung)

Bodenrichtwerte für baureifes Land sind grundsätzlich für beitragsfreie Grundstücke ermittelt; nur vorübergehend und aufgrund örtlicher Gegebenheiten kann es Werte für Grundstücke geben, für die noch Beiträge zu entrichten oder zu erwarten sind (§ 16 Abs. 5 ImmoWertV). Der beitragsrechtliche Zustand gehört bei baureifem Land stets zu den Merkmalen, die für die Zone darzustellen sind (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV). Weicht der Zustand Ihres Grundstücks davon ab, ist das bei der Anpassung zu berücksichtigen (§ 9 Abs. 1 ImmoWertV).

Größe und Tiefe

Grundstücke, die größer, tiefer oder schmaler sind als das Richtwertgrundstück, haben nicht automatisch denselben Wert je Quadratmeter. Umrechnungskoeffizienten berücksichtigen Wertunterschiede, die sich aus der Grundstücksgröße und -tiefe oder dem Maß der baulichen Nutzung ergeben (§ 19 Abs. 1 ImmoWertV). Wertbeeinflussende Merkmale des Richtwertgrundstücks, etwa Größe und Tiefe, sind für die Zone darzustellen (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV).

Entwicklungszustand und Außenbereich

Der Entwicklungszustand (§ 3 ImmoWertV: Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifes Land) bestimmt das Wertniveau. In Osnabrück beträgt das amtliche Bodenrichtwertniveau für Wohnbauland 315 €/m², für Ackerland 11,50 €/m² (Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Datenbasis 1. Januar 2026). Liegen Teilflächen eines Grundstücks in einem anderen Entwicklungszustand, werden sie in der Regel mit dem Wert ihrer Zone getrennt gerechnet.

Art und Maß der Nutzung

Wohnen, gemischte und gewerbliche Nutzung haben eigene Zonen mit eigenen Werten; Entwicklungszustand und Art der Nutzung sind für jede Zone darzustellen (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV). In Osnabrück liegen die Wohnbauland-Zonen zwischen 190 und 1.125 €/m², die gewerblichen Bauflächen zwischen 50 und 250 €/m² (BORIS.NI, Stichtag 1. Januar 2026, eigene Auswertung der amtlichen Zonenwerte). Auch das Maß der baulichen Nutzung kann ein Merkmal des Richtwertgrundstücks sein.

Stichtag

Bodenrichtwerte stehen zu einem Stichtag, hier dem 1. Januar 2026. Weichen die allgemeinen Wertverhältnisse am Zeitpunkt der Wertermittlung davon ab, sind die Daten an diesen Zeitpunkt anzupassen (§ 9 Abs. 1 ImmoWertV). Der Rechner tut das nicht.

Bodenwert, Verkehrswert, Kaufpreis und Grundsteuer

Fünf Begriffe, die im Alltag durcheinandergehen und rechtlich verschiedene Dinge meinen:

Bodenwert
Der Wert des Bodens eines Grundstücks, ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen (§ 40 Abs. 1 ImmoWertV). Neben oder anstelle von Vergleichspreisen kann dafür ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden (§ 40 Abs. 2 ImmoWertV). Der Rechner und die Auskunft nennen einen rechnerischen Bodenwert: Fläche mal Richtwert, ohne Prüfung des Einzelfalls.
Bodenrichtwert
Der durchschnittliche Lagewert für den Boden in einer Bodenrichtwertzone, aus der Kaufpreissammlung ermittelt und für ein Richtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen angegeben (§ 196 Abs. 1 BauGB). In bebauten Gebieten gilt er für den Wert, der sich ergäbe, wenn der Boden unbebaut wäre. Er gilt für eine Zone, nicht für ein bestimmtes Flurstück.
Verkehrswert
Der Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Bei einem bebauten Grundstück ist der Bodenwert nur ein Baustein davon; das Gebäude und die Besonderheiten des Einzelfalls kommen hinzu.
Kaufpreis
Der Betrag, der in einem Kaufvertrag tatsächlich vereinbart wird. Er kann vom Verkehrswert abweichen, etwa wegen ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse der Beteiligten (§ 194 BauGB, § 9 Abs. 2 ImmoWertV). Aus den beurkundeten Kaufpreisen leiten die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte ab, ein einzelner Kaufpreis ist deshalb nicht der Bodenrichtwert.
Grundsteuer in Niedersachsen
Die Grundsteuer B wird in Niedersachsen nicht aus einem Bodenwert in Euro berechnet. Der Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens ergibt sich aus der Fläche, der Äquivalenzzahl und dem Lage-Faktor (§ 2 Abs. 3 NGrStG). Der Bodenrichtwert geht nur über den Lage-Faktor ein: Er wird ins Verhältnis zum Durchschnittsbodenwert der Gemeinde gesetzt, auf dieses Verhältnis wird der Exponent 0,3 angewendet und das Ergebnis auf zwei Nachkommastellen abgerundet (§ 5 Abs. 1 NGrStG). Der Durchschnittsbodenwert ist ein einziger Wert über alle Nutzungen: der Median aller Bodenrichtwerte der Gemeinde für Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, gemischte Bauflächen, Sonderbauflächen und Bauflächen für Gemeinbedarf, abgerundet auf volle Euro. Ermittelt wird er von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse (§ 5 Abs. 3 NGrStG). Maßgeblich sind die Bodenrichtwerte und der Durchschnittsbodenwert, die für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 bereitgestellt wurden (§ 5 Abs. 4 und § 8 Abs. 2 NGrStG). Das Gesetz sieht vor, sie nur alle sieben Jahre zu aktualisieren und den Lage-Faktor dann neu zu berechnen (§ 5 Abs. 4 Satz 4 und 5 NGrStG). Die Bodenrichtwerte dieser Seite mit Stichtag 1. Januar 2026 sind deshalb nicht die Werte der Grundsteuer.

Als Nächstes: rechnen oder den Wert Ihrer Zone ermitteln

Kennen Sie Fläche und Bodenrichtwert, rechnen Sie im Rechner weiter. Kennen Sie den Wert Ihrer Zone nicht, nennt ihn die Auskunft für Ihre Adresse, zusammen mit der amtlichen Fläche, kostenlos und unverbindlich.

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Häufige Fragen

Bodenwert berechnen: die wichtigsten Fragen

Wie rechne ich, wenn mein Grundstück in zwei Bodenrichtwertzonen liegt?

Rechnen Sie jede Teilfläche mit dem Bodenrichtwert ihrer Zone und addieren Sie die Ergebnisse: Teilfläche 1 mal Richtwert 1 plus Teilfläche 2 mal Richtwert 2. Beispiel mit frei gewählten Zahlen, kein echtes Grundstück: 600 m² mit 150,00 €/m² ergeben 90.000 €, 200 m² mit 100,00 €/m² ergeben 20.000 €, zusammen 110.000 €. Ob für die Teilflächen zusätzlich Anpassungen nötig sind, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich im Zweifel von einem Sachverständigen klären.

Wie berechne ich den Bodenwert bei einem bebauten Grundstück?

Genauso, denn der Bodenwert wird ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen ermittelt (§ 40 Abs. 1 ImmoWertV): Fläche mal Bodenrichtwert, gegebenenfalls angepasst. Ausnahmen regelt § 40 Abs. 5 ImmoWertV, etwa wenn die tatsächliche Nutzung erheblich von der zulässigen abweicht und das dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Das Ergebnis ist der Wert des Bodens und nicht der von Haus und Grundstück zusammen; was ein bebautes Grundstück insgesamt wert ist, gehört in ein Verkehrswertgutachten oder in eine Einschätzung vor Ort.

Welcher Bodenrichtwert zählt: der aktuelle oder der von einem früheren Stichtag?

Maßgeblich ist der Wert, der zum Zeitpunkt passt, für den Sie rechnen. Die Bodenrichtwerte auf dieser Seite haben den Stichtag 1. Januar 2026. Weichen die allgemeinen Wertverhältnisse am Zeitpunkt der Rechnung vom Stichtag ab, sind die Daten an diesen Zeitpunkt anzupassen (§ 9 Abs. 1 ImmoWertV); der Rechner nimmt diese Anpassung nicht vor. Für einen früheren Zeitpunkt brauchen Sie den Bodenrichtwert des damaligen Stichtags.

Rechnet das Finanzamt in Niedersachsen mit diesem Bodenwert?

Nein, die Grundsteuer B wird in Niedersachsen nicht aus einem Bodenwert in Euro berechnet: Der Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens ergibt sich aus Fläche, Äquivalenzzahl und Lage-Faktor (§ 2 Abs. 3 NGrStG). Der Bodenrichtwert geht nur über den Lage-Faktor ein (§ 5 NGrStG), und zwar der Wert, der für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 bereitgestellt wurde (§ 5 Abs. 4 und § 8 Abs. 2 NGrStG); das Gesetz sieht eine Aktualisierung nur alle sieben Jahre vor. Der Bodenwert aus dem Rechner ist deshalb nicht der Wert, den das Finanzamt verwendet.

Quellen

Die rechtlichen Aussagen dieser Seite stützen sich auf diese Texte, die wir am 8. Oktober 2026 gelesen haben. Das Niedersächsische Grundsteuergesetz (NGrStG) lesen Sie im Niedersächsischen Vorschrifteninformationssystem (NI-VORIS) in der geltenden Fassung, zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2026; § 5 gilt in der Fassung seit dem 1. Januar 2022.

Diese Seite ist ein privates Informationsangebot und keine Behörde. Sie ersetzt weder eine Rechtsberatung noch ein Verkehrswertgutachten.

Weiterführend

Persönliche Einschätzung vor Ort

Der Bodenrichtwert beschreibt eine ganze Zone und den unbebauten Boden. Was ein bestimmtes Grundstück oder Haus in Osnabrück wert ist, hängt zusätzlich von Gebäude, Zuschnitt und Lage ab. Eine persönliche Einschätzung vor Ort gibt Maha Kurt Immobilien, die Betreiberin dieser Seite.