Grundlagenartikel · Osnabrück
Bodenrichtwerte Osnabrück 2026: Werte je Nutzung, Zonen und Stichtag erklärt
Stand: · Stichtag der Werte:
Kurzantwort
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Osnabrück?
- Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Osnabrück liegen zum Stichtag 1. Januar 2026 je nach Zone zwischen 190 und 1.125 €/m² (Quelle: BORIS.NI, Spanne: eigene Auswertung der amtlichen Zonenwerte).
- Das amtliche Bodenrichtwertniveau für Wohnbauland des individuellen Wohnungsbaus (Median der Bodenrichtwerte der Gemeinde, Zonenauswahl der Gutachterausschüsse) beträgt in Osnabrück 315 €/m² (Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Datenbasis 1. Januar 2026).
- Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen gemischte Bauflächen (Mischgebiet, Kerngebiet) zwischen 165 und 5.000 €/m² und gewerbliche Bauflächen zwischen 50 und 250 €/m² (BORIS.NI, eigene Auswertung der amtlichen Zonenwerte).
- Gegenüber dem Stichtag 1. Januar 2025 blieben in Osnabrück 489 von 511 verglichenen Bodenrichtwertzonen unverändert, 20 stiegen und 2 sanken (eigene Auswertung der amtlichen Zonenwerte). 2 weitere Zonen sind neu und ohne Vorjahreswert.
- Welcher Wert für Ihr Grundstück gilt, hängt von der Bodenrichtwertzone ab, in der es liegt: Osnabrück ist in 513 Zonen unterteilt, und jede Zone hat ihren eigenen Wert.
Alle Nutzungsarten mit Zonenzahl und Median stehen in der Tabelle der Bodenrichtwerte nach Nutzung. Den Wert für Ihre Adresse nennt die kostenlose Bodenrichtwert-Auskunft.
Wer in Osnabrück ein Grundstück besitzt, erbt oder verkaufen möchte, stößt schnell auf den Begriff Bodenrichtwert. Diese Seite nennt die Bodenrichtwerte 2026 je Nutzungsart, zeigt, wie Sie die Zahlen lesen, erklärt, wer die Werte beschließt und warum es im Stadtgebiet viele Zonen gibt, und zeigt, wie Sie von der amtlichen Zahl zu einer realistischen Einschätzung Ihres Grundstücks kommen.
Direkt zum Ergebnis: Den amtlichen Bodenrichtwert für Ihre Adresse in Osnabrück zeigt Ihnen unsere kostenlose Bodenrichtwert-Auskunft in etwa einer Minute, kostenlos nach kurzer Angabe Ihrer Kontaktdaten, auch als PDF.
Bodenrichtwerte 2026 in Osnabrück nach Nutzung
Die Tabelle zeigt für jede Nutzungsart, wie viele Bodenrichtwertzonen es in Osnabrück gibt und in welcher Spanne ihre Werte liegen. Grundlage sind alle 513 Zonen der Stadt zum Stichtag 1. Januar 2026.
| Nutzung | Zonen | Spanne in €/m² | Median in €/m² |
|---|---|---|---|
| Wohnbauland | 272 | 190 bis 1.125 | 320 |
| Gemischte Bauflächen | 117 | 165 bis 5.000 | 405 |
| Gewerbliche Bauflächen | 52 | 50 bis 250 | 90 |
| Landwirtschaft (Acker und Grünland) | 2 | 3,70 €/m² bis 11,50 | 7,60 |
| Forst (Wald) | 1 | 1 | 1 |
Stand der Abfrage: . Stichtag der Werte: . Quelle: BORIS.NI, Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen, Lizenz dl-de/by-2-0.
Entwicklung gegenüber dem Vorjahr
Gegenüber dem Stichtag 1. Januar 2025 blieben in Osnabrück 489 von 511 verglichenen Bodenrichtwertzonen unverändert, 20 stiegen und 2 sanken (eigene Auswertung der amtlichen Zonenwerte). 2 weitere Zonen sind neu und ohne Vorjahreswert.
Amtliches Bodenrichtwertniveau der Gutachterausschüsse
Zusätzlich veröffentlichen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen im Dashboard „Mittleres Bodenrichtwertniveau“ ein Bodenrichtwertniveau je Gemeinde. Für Osnabrück beträgt es für Wohnbauland des individuellen Wohnungsbaus 315 €/m². Das ist der Median der Bodenrichtwerte der Gemeinde für Bauland des individuellen Wohnungsbaus (Zonenauswahl der Gutachterausschüsse), also eine Kennzahl für die ganze Stadt und keine einzelne Zone. Für Gewerbegebiete gilt ebenfalls der Median, für Geschosswohnungsbau das 3. Quartil und für Ackerland das flächengewichtete Mittel aller Zonen der Gemeinde.
Die Gutachterausschüsse wählen die Zonen nach eigenen Kriterien aus: Sie berücksichtigen bestimmte Nutzungsarten, darunter auch einzelne gemischte Bauflächen, und schließen Zonen mit bestimmten Zusätzen aus, zum Beispiel für Mehrfamilienhäuser. Unsere Kategorie Wohnbauland in der Tabelle oben umfasst dagegen alle Zonen der Wohnbauflächen und Wohngebiete, ungewichtet und ohne diese Zusätze. Deshalb können das Niveau und der Median der Tabelle voneinander abweichen. Den Wert für Geschosswohnungsbau stellen wir nicht neben den Eigenheim-Wert, denn er ist ein Quartil mit anderer Zonenauswahl.
| Nutzung | Niveau in €/m² |
|---|---|
| Wohnbauland, individueller WohnungsbauMedian der Bodenrichtwerte der Gemeinde | 315 |
| Wohnbauland, Geschosswohnungsbau3. Quartil der Bodenrichtwerte der Gemeinde | 438 |
| GewerbegebieteMedian der Bodenrichtwerte der Gemeinde | 90 |
| Ackerlandflächengewichtetes Mittel der Zonen der Gemeinde | 11,50 |
Quelle: Grundstücksmarktdaten 2026, Bodenwerte Eigenheime der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, gelesen am 8. November 2026.
Werte nach Ortsteil
Für die Ortsteile Weststadt, Westerberg, Eversburg, Hafen, Sonnenhügel, Haste, Dodesheide, Gartlage, Schinkel, Widukindland, Schinkel-Ost, Fledder, Schölerberg, Kalkhügel, Wüste, Sutthausen, Hellern, Atter, Pye, Darum-Gretesch-Lüstringen, Voxtrup und Nahne nennen wir keine eigenen Werte: In den BORIS-Daten sind die Zonen der Stadt keinem Ortsteil zugeordnet, und eine eigene Zuordnung wäre eine Schätzung. Welcher Wert für ein Grundstück in einem Ortsteil gilt, zeigt die Bodenrichtwert-Abfrage für Ihre Adresse, denn sie liest die Zone aus, in der das Flurstück liegt.
So lesen Sie die Zahlen
- Die Spanne ist kein Durchschnitt. Sie nennt den niedrigsten und den höchsten Zonenwert einer Nutzungsart. Ein Grundstück liegt in genau einer Zone und hat deshalb genau einen Bodenrichtwert, nicht die ganze Spanne.
- Der Median ist unsere Auswertung. Er ist der mittlere Zonenwert: Höchstens die Hälfte der Zonen liegt darunter und höchstens die Hälfte darüber; mehrere Zonen können genau auf dem Median liegen. Wir haben ihn aus den amtlichen Zonenwerten berechnet (eigene Auswertung der amtlichen Zonenwerte, ungewichtet: jede Zone zählt einmal, gleichgültig wie groß sie ist). Als amtlich gilt allein das Bodenrichtwertniveau der Gutachterausschüsse.
- Der Wert gilt je Zone. Ein Bodenrichtwert beschreibt ein typisches Richtwertgrundstück seiner Zone. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Tiefe oder Ausnutzbarkeit davon ab, wird der Wert angepasst (objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert nach § 26 Abs. 2 ImmoWertV).
- Der Bodenrichtwert ist kein Verkaufspreis. Er gilt für unbebauten Boden. Der Kaufpreis eines Grundstücks hängt zusätzlich von Gebäuden, Baurecht, Zuschnitt und Nachfrage ab und kann höher oder niedriger sein. Auch der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist ein anderer Wert.
- Nicht in der Tabelle. Sie erfasst 444 von 513 Zonen. Die übrigen 69 sind eine Zone im Außenbereich (75 €/m²) und 65 Sonderflächen (Sondergebiete, Gemeinbedarfs- und sonstige Flächen; Spanne 30 bis 810 €/m², eigene Auswertung der amtlichen Zonenwerte), für die eine Spanne wenig aussagt.
Was ein Bodenrichtwert ist, und was er nicht ist
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, angegeben in Euro pro Quadratmeter. Er beschreibt eine Zone, nicht ein einzelnes Flurstück, und er bezieht sich immer auf den unbebauten Boden: Ein Haus, ein Stall oder eine Garage darauf bleiben außer Betracht. Rechtsgrundlage sind die §§ 192 bis 196 des Baugesetzbuchs, die Ermittlung folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Damit ist auch klar, was der Bodenrichtwert nicht ist: kein Kaufpreis, kein Verkehrswert nach § 194 BauGB und kein Wertgutachten. Er ist der amtlich abgesicherte Ausgangspunkt einer Bewertung, belastbar, aber eben ein Ausgangspunkt.
Wer die Werte für Osnabrück beschließt
Zuständig ist nicht die Stadtverwaltung, sondern ein unabhängiges Gremium: der Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Für Osnabrück ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen zuständig, dessen Geschäftsstelle beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) angesiedelt ist. Grundlage seiner Arbeit ist die Kaufpreissammlung: Jeder notariell beurkundete Grundstückskaufvertrag geht dort ein und wird ausgewertet.
Aus diesen tatsächlich gezahlten Preisen leitet der Ausschuss die Bodenrichtwerte ab und beschließt sie zum Stichtag 1. Januar. Der Wert stammt also aus echten Verkäufen in der Umgebung, nicht aus einer Angebotsdatenbank und nicht aus einem Online-Schätzmodell.
Warum es viele Zonen und nicht einen Wert gibt
Das Stadtgebiet von Osnabrück ist zum Stichtag 1. Januar 2026 in 513 Bodenrichtwertzonen unterteilt: Gebiete, die in Lage, Art der Nutzung und Bebauungsmöglichkeiten hinreichend ähnlich sind. Für jede Zone definiert der Ausschuss ein fiktives Richtwertgrundstück mit typischen Merkmalen: Tiefe, Zuschnitt, Erschließungszustand und zulässiges Maß der Bebauung.
Weicht Ihr Grundstück von diesem Richtwertgrundstück ab, etwa weil es deutlich tiefer oder schmaler ist, einen Hinterlandanteil ohne eigene Zufahrt hat oder anders ausgenutzt werden kann, ist der Bodenrichtwert anzupassen: Der objektspezifisch angepasste Bodenrichtwert (§ 26 Abs. 2 ImmoWertV) rechnet solche Abweichungen unter anderem mit Umrechnungskoeffizienten (§ 19 ImmoWertV) um. Genau dieser Schritt ist der Grund, warum der rechnerische Bodenwert eine Orientierung bleibt und ein Sachverständigenblick ihn schärft.
BORIS.NI: wo die Bodenrichtwerte veröffentlicht werden
Die Bodenrichtwerte der niedersächsischen Gutachterausschüsse werden im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NI veröffentlicht und sind als offene Geodaten abrufbar. Zu jeder Zone gehören dort neben dem Wert in Euro pro Quadratmeter auch Stichtag, Entwicklungszustand und die Art der Nutzung. Unsere Auskunft greift diese Angaben live ab und ordnet sie Ihrem Flurstück zu, dessen amtliche Fläche aus dem Liegenschaftskataster ALKIS kommt, Sie müssen keine Zone selbst suchen und keine Karte deuten.
Die Zonenkarte von BORIS.NI ist kostenlos abrufbar unter immobilienmarkt.niedersachsen.de/bodenrichtwerte. Wer lieber nicht in der Karte sucht, bekommt den Wert seiner Zone mit Flurstücksfläche und PDF-Bericht über die kostenlose Bodenrichtwert-Abfrage.
Wertfaktoren vor Ort: was in Osnabrück den Unterschied macht
Die Spannweite innerhalb einer Stadt ist erheblich. In Osnabrück wirken vor allem diese Faktoren:
- Nähe zur Innenstadt. Fußläufige Erreichbarkeit von Geschäften, Schulen und Ärzten schlägt sich in den Wohnlagen der Kernstadt nieder.
- Art der Nutzung. Wohnbauflächen und gewerbliche Bauflächen sind getrennte Zonen mit eigenen Werten. Osnabrück ist ein wirtschaftsstarker Standort mit einem ausgeprägten industriellen Mittelstand, weshalb die Zonen in den Gewerbegebieten eigenständig zu lesen sind und sich nicht mit Wohnlagen vergleichen lassen.
- Entwicklungszustand. Baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland und Flächen der Land- und Forstwirtschaft liegen wertmäßig weit auseinander. In den Neubaugebieten entscheidet der Erschließungszustand mit, und ob Erschließungsbeiträge bereits abgelöst sind.
- Kernstadt oder Ortsteil. Für Grundstücke in den Ortsteilen Weststadt, Westerberg, Eversburg, Hafen, Sonnenhügel, Haste, Dodesheide, Gartlage, Schinkel, Widukindland, Schinkel-Ost, Fledder, Schölerberg, Kalkhügel, Wüste, Sutthausen, Hellern, Atter, Pye, Darum-Gretesch-Lüstringen, Voxtrup und Nahne gilt die Zone, in der das Flurstück liegt, mit ihrem eigenen Wert. Unsere Abfrage liest diese Zone aus.
- Zuschnitt und Tiefe. Übertiefe Grundstücke, Hinterland ohne eigene Zufahrt und ungünstige Grenzverläufe mindern die Nutzbarkeit, und damit den Wert je Quadratmeter.
Vom Bodenrichtwert zum realistischen Preis
Die Rechnung ist zunächst einfach: Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter multipliziert mit der amtlichen Grundstücksfläche ergibt den rechnerischen Bodenwert. Was danach kommt, entscheidet über den Preis: vorhandene Gebäude und ihr Zustand, Baurecht und Ausnutzbarkeit, Rechte und Belastungen im Grundbuch, Sanierungsbedarf sowie die aktuelle Nachfrage in Osnabrück. Bei bebauten Grundstücken kann der Gebäudeanteil den Bodenwert deutlich übersteigen; bei sanierungsbedürftigen Objekten bleibt mitunter im Wesentlichen der Bodenwert.
Deshalb ist die Reihenfolge sinnvoll: erst die amtliche Zahl kennen, dann die Besonderheiten Ihres Grundstücks bewerten.
Wie die Rechnung Schritt für Schritt aufgebaut ist, mit Rechenbeispielen und der Abgrenzung zu Verkehrswert, Kaufpreis und Grundsteuer, steht unter Bodenwert berechnen. Mit eigener Fläche und eigenem Bodenrichtwert rechnen Sie im Bodenrichtwert-Rechner.
Auch außerhalb der Stadt: der Landkreis Osnabrück
Die Kennzahlen auf dieser Seite gelten für die Stadt Osnabrück. Die Auskunft für Ihre Adresse funktioniert zusätzlich für alle 34 Städte und Gemeinden des Landkreises Osnabrück: Adresse eingeben oder in der Karte antippen, die Auskunft nennt den Wert der Zone, in der das Grundstück liegt.
Bodenrichtwert für Ihre Adresse abfragen
Sie brauchen weder Flurstücksnummer noch Grundbuchauszug: Adresse eingeben genügt. Die Auskunft zeigt Ihr Grundstück im Luftbild mit Katastergrenzen, die amtliche Fläche, den Bodenrichtwert Ihrer Zone samt Stichtag und den rechnerischen Bodenwert. Kostenlos und unverbindlich.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert, etwa der Unterschied zum Verkehrswert oder die Aktualität der Daten, beantworten wir im FAQ auf der Startseite. Alle verwendeten Quellen und Lizenzen finden Sie unter Datengrundlage.
Weiterführend
Persönliche Einschätzung vor Ort
Der Bodenrichtwert beschreibt eine ganze Zone und den unbebauten Boden. Was ein bestimmtes Grundstück oder Haus in Osnabrück wert ist, hängt zusätzlich von Gebäude, Zuschnitt und Lage ab. Eine persönliche Einschätzung vor Ort gibt Maha Kurt Immobilien, die Betreiberin dieser Seite.